-
成都鲁能大厦作为鲁能集团在成华区打造的综合体项目“鲁能城”的核心写字楼部分，其定位需结合区域发展、产品特性及市场竞争环境综合分析：
一、基础属性与硬件定位：中端偏上的区域商务载体
1.产品等级与经济性平衡
鲁能大厦硬件配置上具备3.2米净层高、75%得房率、日立电梯、24小时空调及精装修交付等基础条件，但缺乏LEED认证等国际绿色标准背书。租金区间为4070元/㎡/月（清水房60元/㎡/月含税），显著低于市中心超甲级项目（如丰德成达中心约1800元/㎡/月），但略高于成华区同商圈竞品（如银龙国际3050元/㎡/月），体现出高性价比优势。
2.规模与灵活性适配中小企业
，可分割80300㎡单元，适配中小型企业需求；适合成长型公司扩容。精装修带家具的交付模式降低了企业初始投入，契合成本敏感型客户偏好。
二、区位与配套价值：东中环新兴商务区的枢纽节点
1.交通通达性与产业集群
项目位于杉板桥商圈，紧邻中环路与槐树店二路交汇处，距地铁4号线/7号线槐树店站约400米，属“双地铁物业”。周边已形成以龙湖天街、东郊记忆文创园为核心的产业带，吸引文化创意、设计类企业聚集，但金融、科技类企业密度低于金融城等成熟CBD。
2.自持商业与政务配套赋能
作为鲁能城综合体组成部分，依托项目自带的7万㎡商业体量、万方政务服务中心、四大银行网点及品牌酒店，形成“办公商业服务”闭环，减少企业对市中心配套的依赖。这一模式在成华区新兴商务区中具差异化优势。
三、市场表现与目标客群：区域升级型需求主力承接者
1.租户结构偏向本土化与中小规模
当前主力租户以本地商贸、专业服务（如律所、设计工作室）、中小企业区域分部为主。与市中心项目相比，缺乏跨国企业总部，但受益于成华区产业升级政策（如东郊记忆艺术区扩容），正吸引文创、电商类新兴企业入驻。
2.政策红利助力去化
成华区2024年推出“购房入学”政策，对2025年前购房企业提供子女教育便利，间接提升区域办公吸引力。同时，政府鼓励“团购活动”“以旧换新”，推动企业搬迁升级，鲁能大厦凭借价格和配套优势成为受益者。
四、挑战与发展前景：需应对区域竞争与产品迭代
1.短期压力：新兴商务区同质化竞争
杉板桥商圈内龙腾广场（6080元/㎡/月）、中环国际（6080元/㎡/月）等同价位竞品密集，且部分项目更新（如成华万科大厦）。鲁能大厦需强化央企物业稳定性（重庆鲁能物业）与商业配套联动性以突围。
2.长期机遇：城市更新与产业政策驱动
成华区正推进“都市新家”区域价值提升计划，加快布局教育、交通资源。鲁能大厦所在槐树店片区作为东客站辐射区，有望承接主城功能外溢。若后续引入ESG标准（如绿色认证）或智慧办公系统，可进一步提升竞争力。
成华区东中环性价比商务平台
鲁能大厦以中端租金+自配套闭环+中小面积段灵活供应为核心标签，精准服务于三类客群：
成本敏感型中小企业（如电商、文创公司）；
需扩租或升级办公环境的成华区本土企业；
依托东客站枢纽的商贸、物流企业区域中心。
在成华区写字楼梯队中，其定位介于高端项目（如龙腾广场）与老旧楼宇（如银龙国际）之间，是区域产业升级过程中的重要过渡型载体。短期需警惕市场空置压力，长期则有望借城市更新深化枢纽商务功能。
